随着利率走高以及借贷成本走势存在不确定性，新的房地产投资承诺门槛也随之提高，家族办公室的房地产投资变得更加审慎。在2026年10月23日发布的评论中，投资高管表示，他们关注大幅折价的房产、具有租金定价能力的资产和适度借贷，同时对长期数据中心投资持谨慎态度。
要点
- 利率不确定性持续之际，Michels Family Office优先考虑特别优质的房地产交易。
- 租金定价能力和借贷水平是评估房地产抗通胀能力的核心因素。
- 长期投资承诺和技术过时风险令部分管理者对数据中心持谨慎态度。
目录
家族办公室投资提高房地产交易门槛
负责Michels Family Office私募资本投资及并购业务的Rob Haugen表示，利率走势的不确定性使该公司对房地产投资机会提出了更高要求。Haugen还担任其分拆公司River1 Asset Management的首席投资官。
他说：“坦率地说，在我们真正确信利率将重新走低之前，除了特别优质的项目，我们很难有意愿投资其他项目。”
Haugen介绍了这类机会，例如以大幅折扣收购一栋办公楼，且已知有租户将入驻其中大部分空间。这种组合使投资逻辑同时取决于购买价格和可明确识别的需求，而非单纯依赖房地产价值回升。
大型零售物业是另一个受关注的领域。Haugen表示，在他发表上述评论约一年半前，家族办公室与一个投资者联合体在密尔沃基附近收购了一处Kohl’s物业。
| 项目 | 详情 |
|---|---|
| Haugen的目标投资机会 | 潜在成本收益率为个位数高段或两位数；这是投资目标，并非已报告的回报。 |
| HB Wealth的借贷筛选标准 | 通常建议客户避开杠杆率超过65%的基金，无论杠杆是在运营物业层面还是基金层面。 |
| Haugen对资金锁定期的顾虑 | 利率较高时，不愿承诺锁定资本10–15年。 |
抗通胀能力取决于租金和债务
HB Wealth首席投资官Joel Houck表示，他看到大型家族办公室对房地产及其他实物资产的兴趣有所增加，包括工业仓库、农田和林地。抗通胀能力是一项重要吸引力，但他强调，这取决于资产的结构。
Houck说：“房地产的抗通胀能力来自底层物业管理者调整租金的能力。”不同类型的物业调整租金的速度并不相同。
Houck指出，工业物业和住宅的租金可以定期上调，并补充说，供应受限也可能让这两类资产受益。较高利率还可能带来折价买入机会，不过他提醒投资者，要同时审视物业层面和基金层面的借贷情况。
税务处理也是一个考量因素。Houck指出，折旧可能发挥税盾作用。 美国国税局关于住宅出租物业折旧的指引 说明，折旧扣除可在规定年限内收回出租物业成本，并另行规定了租赁亏损的相关限制。这些规则为潜在收益提供背景信息，但并不保证每项房地产基金分配在出售前都可递延纳税。
数据中心的风险不止于租约
对数据中心的兴趣并未转化为所有财富管理机构的投资承诺。Haugen表示，在利率仍处于高位时，他不愿接受期限很长的资金锁定安排。
Cresset首席投资官Mike Silverman表示，客户经常询问数据中心，但出于风险考虑，公司没有寻求这类投资机会。他认为，与传统房地产投资相比，数据中心更像是科技投资。
Silverman表示，与大型公司签订15年租约看起来可能颇具吸引力，但技术变革可能导致租约到期时设施价值下降。他的顾虑在于，租户按合同付款的保障，与物业长期而言是否仍有用，是两个不同的问题。
结论
这些管理者描述的是有选择地配置资金，而非全面撤出房地产。他们表示，未来投资承诺仍将依据购买价格、租金调整灵活性、借贷敞口，以及资产在现有租约期满后是否仍有用途来作出判断。
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